Las diferentes opciones de inversión en inmuebles

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Cómo ingresar al mercado es un dilema para quienes buscan resguardar sus ahorros en ladrillos; la oferta de los fideicomisos al costo y la promesa de los fondos de inversión; las claves. Por María Eugenia Usatinsky

 

 

Ya sean pequeños ahorristas particulares que buscan adquirir una propiedad para uso propio, como forma de capitalizarse y recibir una renta o inversores atentos a oportunidades del mercado, existen en el mundo inmobiliario diversos instrumentos para invertir en ladrillos. Dependiendo del monto del que se disponga, si será para destinar a vivienda permanente o no, del plazo de inmovilización del capital al que se aspira y de la rentabilidad que se busca obtener, la clave será evaluar cuál será la mejor propuesta para cada persona.

 

"No existe una receta única masiva. Las oportunidades son de las más variadas, de renta, de apreciación de capital... todo dependerá del apetito del inversor. Hay quienes buscan solo la rentabilidad pero también hay gente que no, porque se paga el impuesto a las Ganancias. De igual forma, hay quienes están dispuestos a esperar cinco años y otros sólo uno. Cada inversor tiene sus características propias. Además, el capital marcará la pauta del instrumento y bajo qué condiciones se empieza a plantear la inversión", señaló Gonzalo Noguer, director de la desarrolladora Nuevo Urbanismo y placemaker de Distrito Tigre Sur, un proyecto que propone la recuperación y revitalización del tejido urbano en esa zona de la provincia de Buenos Aires, cuyo plan de obras contempla inversiones por US$ 200 millones.

 

 

En un mercado inmobiliario que "está movido", que cuenta con "buena perspectiva y apuestas de desarrollo, hay buenas oportunidades para invertir", opinó Juan Politi, vicepresidente de Allaria Ledesma, compañía de servicios financieros que -como asesora y administradora de inversiones- es parte de dos fondos de inversión cerrados creados en el marco de la ley de sinceramiento fiscal. Mediante uno de ellos -junto a Argencons- compraron los terrenos para levantar Distrito Quartier Puerto Retiro, tres mega edificios de usos mixtos que contemplan 115.000 m2 de obra, con US$ 215 millones de inversión.

 

 

 

Con el otro fondo inmobiliario -abierto junto a la empresa Casas Arg- apuntan a construir viviendas para la clase media apalancadas con créditos hipotecarios en UVA. Con este fondo avanzan actualmente en dos proyectos: uno de 390 unidades próximo a Plaza Irlanda en Caballito donde habrá departamentos de US$ 120.000 a US$ 220.000 con cuotas que irán de $ 15.000 a $ 18.000, y otro en la zona sur de Mar del Plata que comprenderá 88 casas con precios más económicos.

 

 

Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) y director de Real Estate Developers (RED), consideró que el mercado inmobiliario "está en un momento de transición pero ya hay una tendencia incipiente" y destacó que "vuelve la alternativa de que los desarrolladores obtengan créditos intermedios en UVA de los bancos para fondear las obras". Esta desarrolladora lanzó In Lope de Vega, un proyecto de usos mixtos en Monte Castro que apunta al cliente de clase media con prestamo hipotecario en UVA. Según destacó Llambías, "el crédito impactará generará oportunidades para inversores que -en vez de asociarse con el desarrollador en un fideicomiso- podrá comprar unidades directo con descuento en el pozo. Esto le permitirá al desarrollador fondear la parte que no financia con el crédito bancario y para ese inversor el negocio será vender luego las unidades terminadas a usuarios finales que las compren con crédito. Ahí tendrá una diferencia de precio lógica porque históricamente el margen aproximado de rentabilidad de este tipo de negocio ronda el 20%, parecido a lo que prometían los fideicomisos al costo".

 

Federico Gagliardo, CEO y fundador de Vitrium Capital, impulsa emprendimientos en la zona de Pilar -como Pueblo Caamaño- y cuenta con proyectos en Uruguay y en los Estados Unidos. Para él, el mercado "está empezando a activarse bastante desde el surgimiento del crédito hipotecario porque esto moviliza al mercado, genera una dinámica financiera, hay un reflujo y termina habiendo excedentes".

 

Con los pies en la tierra

 

Respecto al tipo de producto y momento de inversión en el que hay oportunidades para cerrar buenos negocios, para el ejecutivo de Vitrium la apuesta sigue estando en la tierra: "Los inversores hacen excelentes negocios invirtiendo desde que se compra la tierra que sigue siendo rentable". Son negocios a cuatro años con "no menos de 70 a 80% por ciento de rentabilidad", desde el momento inicial hasta la venta final del producto cerrado. En promedio la rentabilidad es del 20 por ciento anual pero, advirtió, que "es una inversión poco líquida y donde el inversor necesita no disponer de ese dinero por esa cantidad de años. Hay pocas inversiones que rindan tanto con ese nivel de garantía". Si bien el proyecto se puede plantear como fideicomiso o sociedad, "la estructuración depende mucho del proyecto, lo importante es la forma de pagarlo. Siempre para el comprador será más barato invertir al costo pero también asumirá determinados riesgos como es la inflación, que no es previsible durante el plazo de obra, y las contingencias. Cuando la inflación baja, construir al costo es la mejor inversión que se puede hacer porque la obra es previsible y los tiempos también", aconsejó Gagliardo.

 

"Siempre hay oportunidades, depende del momento del mercado. Por estos días en el sector de la vivienda hay oportunidades específicas, hay que buscar proyectos que estén avanzados, construidos, que les queden un año o menos por terminarse. Son interesantes para invertir porque el riesgo está acotado y la inflación es más previsible", analizó Gagliardo y sostuvo que también existen otros dos mercados "que son rentables en Argentina", como el de los locales en centros comerciales -que dan 8 por ciento anual en dólares- y las oficinas AAA porque "hay mucha demanda y muy poca disponibilidad en el mercado", lo que hace que rinda 12 por ciento anual en dólares", aproximadamente. Sobre los fondos de inversión creados para el blanqueo, el mismo entrevistado consideró que "es un instrumento complejo y tiene dificultades porque -a diferencia de otros fondos- se paga Ganancias" . No obstante, destacó que la Argentina "está llena de oportunidades en Buenos Aires y en el interior" y que "está garantizado que a medida que los créditos hipotecarios se masifiquen el valor de los inmuebles va a explotar".

 

Todas las miradas

 

Al abordar los beneficios y contras de los diversos formatos de inversión, el ejecutivo de Allaria defendió a los fondos como el mejor instrumento para quienes buscar obtener rentabilidad de los ladrillos: "El solo hecho de que hayan logrado salir a oferta pública, da garantías; el proceso previo de filtrado hace que sea más confiable". Para el pequeño ahorrista, agregó, "el fondo resulta el instrumento más transparente, que tiene un marco regulado donde hay información y balances trimestrales, hay que reportar a la Comisión Nacional de Valores (CNV), existe un banco custodio, o sea el marco regulatorio que da es el más propicio para el desarrollo de este tipo de proyectos para el inversor.

 

Por otra parte, aclaró, que cuando se ofrece un fideicomiso, es muy importante "saber quién es el desarrollador y el fiduciante y la historia de cumplimientos que tiene. El mundo de los fideicomisos es muy variable. Hay que tener mucha certeza y confianza en quién es el que lo hace. El fideicomiso ha resultado un buen instrumento para el inversor aunque no necesariamente para el usuario final".

 

En tanto, el consultor Sebastián Sommer, CEO de Casas Arg, socio de Allaria en el fondo para desarrollar unidades residenciales para clase media y que además está por lanzar nuevos fondos con participaciones de cuota partes más pequeñas, coincidió en que "el panorama de los últimos años se está transformando y ahora se empieza a vislumbrar productos financieros vinculados propiamente a la actividad inmobiliaria. Con los fondos el inversor diversifica su capital en varios inmuebles y, además, tiene un asset management profesional que se ocupa de buscar las mejores oportunidades disponibles. Si estos fondos se empiezan a disparar en Argentina, serán la herramienta a través de la cual el inversor pasará a participar del mercado inmobiliario más con un objetivo de rentabilidad que de protección del capital". Como referencia de la rentabilidad neta estimada que este tipo de fondos arroja para el inversor, el especialista sostuvo que en el mundo hay fondos destinados a renta -como oficinas que se entregan en alquiler-, que ofrecen 6 por ciento y fondos de desarrollo -para productos logísticos, de vivienda o comercial- que rinden de 15 a 20 por ciento. Además, destacó que estas herramientas, en un marco inflacionario de incertidumbre de ajuste de precios, son "más eficientes que el fideicomiso al costo". También advirtió que "la nueva ley de mercado de capitales será un paso muy grande adelante para que el inversor vaya realmente a su mercado, que es el de capitales".

 

 

Foto: LA NACION 

Carlos Spina, gerente comercial de Argencons, firma que además de desarrollar Quartier Puerto Retiro le compró al Estado un terreno en Monserrat, afirmó que para el usuario final lo más recomendable es comprar con cash porque hay gente vendiendo unidades a punto de finalizarse. "Tienen valores por debajo del valor de reposición", justificó. Como ejemplo, citó que hubo inversores que compraron a US$ 3000/m2 en Quartier Dorrego -proyecto que entregará sus unidades en marzo de 2018- y que actualmente revenden a un valor cercano a US$ 3500/ m2, cuando ya quedan pocas cuotas por pagar. Ese valor está por debajo del de reposición, que estima que estaría "no menos de US$ 3800/m2". También recomendó tomar créditos hipotecarios en UVA "que están a tasas realmente bajas (de un dígito)" aunque advirtió que "hoy asustan por la inflación". Pero, para aquel "que crea que la inflación irá bajando, lo que más conviene es tomar esas líneas".

 

Al comparar entre invertir en fondos o en obras estructuradas mediante fideicomisos al costo, el director comercial de Argencons sostuvo: "Si el fondo es de equity , la rentabilidad debería ser más o menos la misma; en el manejo del fideicomiso al costo cada uno es responsable de su unidad, de la comercialización y alquiler mientras que en el fondo esto se hace de modo colectivo".

 

Para Llambías la vuelta muy incipiente del mercado de capitales "no es un tema nuevo" pero aclaró que si bien los fondos cerrados de inversión ofrecen "otras garantías respecto al fideicomiso privado", al haberse impuesto un ticket mínimo de US$ 250.000 para entrar a los del blanqueo, resultó "un instrumento que para inversores profesionales e institucionales, no para el gran público". "Hoy no es una opción sencilla para el inversor individual que tiene hasta US$ 300.000" y que desea que a futuro se pueda "comprar partes más chicas, de US$ 10.000 a 30.000 ".

 

En tanto, Politi cree que el fideicomiso "es un esquema cerrado para un grupo de conocidos que ya tienen confianza en la marca y en el desarrollador que viene actuando" pero que "sin duda, para invertir, lo mejor para adelante es el fondo". Aunque aclaró que diferente es el caso si los ahorros son de aquel que tiene que tomar la decisión de comprar una vivienda propia, dado que "los fondos ofrecen rentabilidad pero no metros cuadrados ni unidades" -como sucede con los fideicomisos- y coincidió en que para esos casos "es un buen momento para sacar con crédito hipotecario".

 

Para el asesor inmobiliario y rector de Escuela de Negocios Real Estate, Damián Tabakman, "el mercado más caliente es el que puede capitalizar las hipotecas UVAs que son los que motorizan la demanda de inmuebles. Se orientan a usados dado que aún no hay líneas para comprar en pozo a pesar de los anuncios del gobierno. Los desarrolladores están mirando cómo capitalizar esa demanda".

 

De cara al futuro

 

Según la mirada de Noguer, los instrumentos del mercado actual local se quedaron en el tiempo. Hoy, ante las novedades a nivel internacional, son ineficientes. Es importante que se registren cambios para poder importar con éxito otro tipo de instrumentos, como por ejemplo, fondos comunes cerrados, fondos abiertos, crowdfounding e instrumentos financieros atados a desarrollos inmobiliarios. Los movimientos propios del mercado derivaron en la presencia de nuevos inversores que requieren una matriz más diversificada y eficaz", afirma.

 

Llambías consideró que a futuro probablemente "la estructura del fideicomiso al costo se mantenga, no decaerá su uso sino que cambiará su modelo. Seguramente quede limitado a proyectos muy especiales, exclusivos, de alto nivel y para el público de alto poder adquisitivo, aunque también podrán financiarse con crédito intermedio por medio del boleto". Pero, advirtió, que "para que todos estos instrumentos crediticios funcionen, la inflación debe bajar e ir convergiendo a un dígito".

 

El representante de la AEV agregó que "no es que haya nuevos instrumentos (para invertir), lo que hay es una nueva situación y un nuevo uso de instrumentos clásicos. Se ve una vuelta de un mayor nivel de accesibilidad y, por lo tanto, de formas clásicas de invertir en ladrillos. No hay nada muy novedoso en materia de instrumentos sino viejas prácticas que vuelven recicladas al momento, nominadas en UVA. Es muy bueno porque más que reinventar la pólvora, hay que volver a trabajar mucho". Prevé que habrá "más nivel de actividad", estimó que para 2018 todo el sistema estará "más aceitado" y que "la tendencia es muy buena".

 

Spina comentó que el rumbo futuro dependerá de que se "extienda el crédito hipotecario, que éste no sea solo para vivienda única y que los bancos empiecen a competir". De ser así, probablemente "haya pocas razones por las cuales el fideicomiso al costo se sostenga porque nadie pagará en dos años algo que pueda pagar en 30". Además de esto y de que se concrete la reforma de la ley de mercado de capitales, el directivo considera también fundamental "la posibilidad de que los desarrolladores se financien con los créditos intermedios", que es lo que terminará de definir que "no siga teniendo sentido pensar en fideicomisos al costo como herramienta".

 

Para Sommer, "en la Argentina comenzará a haber una migración de los viejos fideicomisos al costo a los fondos comunes de inversión cerrados y fideicomisos financieros" mientras que Gagliardo predijo que "el fideicomiso al costo seguirá existiendo como mecanismo de inversión porque es una excelente forma de ahorro".

 

fuente lanacion